代理鸿基电脑怎么样做业务(学加中房线上分享丨工改工的产品策划与销售)

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今天，我们邀请到世代芳华的总经理郭地福同学为我们分享——工改工的产品策划与销售。

郭地福世代芳华信息科技有限公司总经理

郭地福同学阐述了在操盘过程中对影响工改工招商结果的几大观点：

政策因素：从顺德可个人名义买到只能企业名义买，从最初0税收要求，到逐渐工改工的项目也有税收要求，以及接下来可能取消预售制度全面实行验收后方可交易的政策，无一表明政策是不断规范的，同时最担心的是主导工改工项目领导换届问题，所以我们的项目不是在抢客户、抢工程时间，而是在抢政策窗口期！

税务筹划：大部分工改工项目拿地时间都比较早，所以很多工改工项目土地成本几乎为0，所以这一点一定要找专业的税务筹划公司提前做好税务筹划，和退出机制，千万别落到最后做了社会主义的打工仔，有的时候卖的贵并非利润最高。

选址因素：选址是制造业考虑的一个重中之重的问题，好的位置，产品一般也能去化很快，就像珠江新城的房子，这么多年一直在涨，因为企业投产后，制造业需要考虑交通、招工、供应链、员工的衣食住行等等实际性的问题。

关于产品运营规划，郭总提到有6个点需要注意：

（1）能买复式绝不买平层

在前几个月郭总分享过一个观点，4米5层高的产品将会陷入滞销，最终打的就是价格战，而现实也是如此，企业抱着能买复式不买平层的观点，所以接下来顺德大部分区域4.5米层高只能用低价走量的方式来清理这些产品。

（2）能独栋何必平层

在能够满足容积率的前提下，尽量规划一些独栋产品出来，在高层厂房遍地开花的时代独栋无疑是当下的最抢手的产品。这类产品第一去货快，市场稀缺；第二，能够吸引一些优质企业为园区完成一定的税收任务。还是那句话，能买复式绝不买平层，能住别墅，绝不住洋房。

（3）产品规划超前半步是先驱，超前一步是先烈！

很多工改工的企业主，对曾经的工厂，对当下地块信心满满，满怀感情！觉得自己的地块是无价之宝，觉得未来能做成商业大厦，创意园乃至总部中心。这里提醒下，除非资金非常充足，后期大部分自持运营为主。

否则：当下行情工厂就是工厂，工厂还是讲成本领先为战略。高端大气，玻璃幕墙是要付出代价的。至于以后该地块是怎么样，我觉得还是留给市场，留给时间。先讲活下去，后面才是诗和远方，况且现在商业也是哀鸿遍野，能活下来才能再谈发展。

（4）先后入场的问题

广东有句老话叫头啖汤，大家都知道头啖汤是最好喝的，工业地产行业也是如此，任何一个地方只要相对应的有一定工业氛围，都有机会，能做好三四个知名的产品，很多产品并不是产品设计的多好，地理位置有多好，而是本来就有一大波企业需求需要被满足。

比如之前操盘的几个项目：世友、宏基、光电等。这些产品不是位置有多好，也不是产品多好，更不是代理商多厉害，而是有需求，需要被满足。比如说清远，也是大家始料未及的一个市场，但是市场就是如此，花都、白云的客户为什么一定要去顺德，为何不可以去清远呢。

再比如郭总的公司现在正在代理的南海狮山的项目，开盘半个月，现在去化率去到40%，均价1-6层将近6000。无非就是南海的企业不愿意过顺德，而世代芳华在南海区有先开盘的优势。所以假如各位同学有项目，又能符合头啖汤的基本标准，那么不要犹豫，先上车，后买票一样可以到达终点。

（5）项目的售价

世代芳华郭地福郭总的观念是，先活下去，再来谈利润以及诗和远方。前期保证项目招商率达到50-60%，度过风险期再说，先保证项目不亏，后面部分再考虑赚钱，如果要讲究每平米都要达到多少利润，那么项目的销售进度，会严重拖垮。后续市场推出的产品，绝对会更先进，更优秀。市场存量也会越来越大。要记住一点，买厂企业存量需求是很少的，增速也是几乎没有，因为今天的制造业本来就不容易。谁能把这批客户收入囊中就是谁的本事。

另外这里举个例，某洋的产品对外报价特别低，低是有原因的，第一，所有报价都是按最低标准来报，比如层高4.5米/承重600公斤，低配低价。按配置算价格。这也是一种方法，而且开发商还比较看重园区后期金融、运营、产业服务这块作为增值部分，毕竟企业花上千万买了厂房不可能空在那里。

（6）整个团队的协调能力

假如说你的园区准备找代理方合作，郭总的建议是，开发商跟进好政府关系，跟进好工程进度和质量，销售的事情交给代理商完成。相互沟通，相互促成。千万别做裁判的同时又做运动员，这样相互猜疑，最终拖慢项目进度，错过最佳风口期。做的好，你可以张罗第二块地，也可以想想后续园区运营。别因为芝麻丢了西瓜。

工业地产毕竟是一个相对窄的行业，不像住宅，光广州就有近百万中介从业者。制造企业也不是满大街都是，我希望是能和甲方做朋友关系，而不是甲方爸爸。同样假如你是自建团队，政企关系、工程进度、招商团队更应该无缝沟通，各有分工，相互促进。

最后补充一点：

有同学问到郭总，产业园区项目是自建招商团队还是找代理好呢？郭总的建议是：如果你的项目上了40万平米体量，建议是自建招商团队，同时和代理也切入合作，如果小于40万平米体量，建议直接找代理公司合作。

因为还是那句话，这是一个窄的行业，客户面也是很窄的一个行业，专业人才少之又少，郭总曾经也试过把我们住宅部门调过来做产业招商，但是行不通，因为结佣周期长，客户跟进周期长，客户体量少。总之一句话，专业的事情还是交给专业的团队来做。

郭总相信接下来的产业园区由圈地盖楼赚差价，最终利润会越来越小，由粗放的开发模式向精细化运营以及产业服务转型。

本次线上分享到此结束，在此再次感谢世代芳华郭地福同学的精彩内容。